首批公募REITs扩募正式启动参与机构：基金抗风险能力将提升

首批公募REITs正式上线日前，沪深交易所发布首批5只公募REITs计划扩容公告，分别为CICC普洛斯REIT，郭芙首创水务REIT，华安张江光大REIT，博时蛇口生产园区REIT，宏图盐田港REIT

日前，公募REITs相关规则发布，距离REITs推出还不到4个月此前，证监会表示，募集与首次发行一样，是REITs市场建设中不可或缺的重要环节

首只富国水务REIT基金经理Cyrus对《证券日报》记者表示，通过基金募集可以扩大单一REITs产品的规模和收益，降低资产过度集中的风险，有利于提高REITs产品的流动性，充分发挥基金经理和运营管理机构的专业能力，充分发挥REITs在盘活存量资产，促进新投资方面的功能。

具体来看，博时蛇口生产园区REIT拟购买的基建项目资产为深圳光明高新园区招商局光明科技园加速器二期项目基建的一部分。

卜式基金表示，卜式蛇口生产园区REIT扩容后，新购买资产的上市通道将被打开，基金的资产和储备规模也将不断提升，有助于基金实现资产组合的多元化，提高在资产类型和资产区域的分散性，一定程度上降低受行业政策和市场波动影响较大的单个区域，单个园区的风险，使基金的抗风险能力得到提高此外，优质资产的持续注入将保持基金的市场关注度，有助于提高基金份额二级市场的流动性

第一富国水务REIT计划认购第二期专项资产支持计划全部资产支持证券，最终投资长治污水处理特许经营权PPP项目。

对此，赛勒斯介绍，此次选择的底层资产是基金持有的原有资产的污水处理项目，且分布在不同的区域，可以在保持稳健经营的基础上分散部分区域的集中风险。

普洛斯房地产投资信托计划通过定向扩产和出售募集资金，投资位于山东青岛，广东江门和重庆的三个仓储物流园区项目。

CICC表示，购买新的基建项目是对基金已持有的基建资产覆盖区域的补充，可以有效分散基金基建资产的区域风险，有利于扩大基金持有的仓储物流园区的辐射范围，形成全国性的网络布局，使基金获得稳定的现金流，同时实现增长。

此外，华安张江光大REIT拟购买的基建项目为张润大厦项目，宏图盐田港REIT拟购买的基建项目为世纪物流园项目。

上海证券基金评价研究中心资深基金分析师，博士孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示，募集资金对于公募REITs的发展壮大至关重要，尤其是中国的特许经营REITs，特许经营到期后将面临资产清理的问题这个问题可以通过募集资金来解决，真正起到REITs基础设施资产专业运营平台的作用，纳入越来越多的优质资产

谈及未来的布局，赛勒斯介绍，富国基金正专注于产业园区，保障性租赁房，清洁能源等领域的REITs业务在做大做强已发行的REITs的同时，努力为投资者提供更多优质的REITs产品

CICC表示，未来将继续加强在公募REITs领域的投资和探索，在实践中不断提升投资和运输管理能力，积极探索拓展不同类型的基础设施资产和优质基础设施资产，努力实现资产的持续稳定运营。

中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，上述5只公募REITs均为私募，价格参考当前市场价格，有望提升REITs估值和股息率水平，但也取决于拟募集资产的质量和运营机构，基金管理人的运营能力。

在孙桂平看来，如果不募集REITs，伴随着持有的基础设施资产运营时间的增加和特许经营权，土地使用权到期时间的临近，REITs的估值水平可能会呈现缓慢下降的趋势，并且伴随着规模的逐渐缩小，REITs的流动性会受到一定影响，REITs本身也会逐渐失去活力房地产投资信托基金正在扩张，并不断收购新的资产一是可以发挥规模效应，提高项目收益，带来更多的分红收益和资产增值，二是可以提高REITs的估值水平，为二级市场REITs交易带来更多的投资机会