贝壳租房：“破”与“立”的探索丨长租·探索者

最近几天，壳牌在港交所上市交易，成为首只以双主上市+介绍上市形式回归香港的中概股。

事实上，面对中国股市的逼退和国内房地产市场的持续降温，二次上市被视为壳规避风险的最佳方案。

但是打铁还需自身努力，企业的长期价值取决于自身的硬实力因此，伴随着行业的深度调整，壳牌也找到了跨越行业波动期的解决方案

2021年底，壳牌发布了一体两翼战略一体是二手房和新房交易服务轨道，两翼分别是完整的大户事业群和普惠住宅事业群这也意味着贝壳将触角伸向了家装租房赛道

租赁业务是一个重要的分支日前，贝壳租房与万乐公寓共同投资的首个青年公寓项目正式落地上海徐汇区，这标志着贝壳租房多元化供给的探索，迈出了关键一步自此，贝壳租房的经营脉络逐渐为外界所明了

那么，贝壳青睐的出租赛道现状如何呢贝壳为什么选择长租作为出发点贝壳租房与其他房屋租赁企业有何不同带着这些问题，我们与RealData和贝壳租房的相关负责人进行了对话

01

关于行业制度化:要努力扫清发展障碍。

一直以来，前期投入大，整体回报周期长是长租行业固有的硬伤因此，长租赛道上的雷雨层出不穷，也给房屋租赁行业的发展蒙上了一层挥之不去的阴影不过，在RealData高级分析师黄辉看来，这并不意味着机构租赁的方向是错误的

根据消息显示，美国54.7%的房屋由专业机构运营管理，英国为66%，德国为48%，日本为83%相对而言，中国的制度化普及率不足，发展不足粗略估计，中国市场总量中机构拥有，管理和运营的比例不到5%，一线核心城市机构化率不到20%

对此，黄辉表示，与个人房东相比，住房租赁公司在租赁产品和租赁服务方面更加专业在以单租为主的市场中，难以进行法律约束和监管，市场缺乏相应的标准和服务，租客满意度低，租赁关系不稳定，租期短等问题突出，另一方面，现有房源以两居室，三居室为主，而租客更倾向于小户型，廉租房，供需匹配错位

黄辉认为，住房租赁企业可以通过专业的运营能力为租户提供优质的租赁产品和服务，同时也更容易进行行业监管所以制度发展有利于形成规范的住房租赁市场，让租客住得更稳更舒服

但不可否认的是，住房租赁企业仍然面临着利润空间小，融资成本高，融资渠道窄等问题。因此，黄辉认为，应该从两个方面清除体制发展的障碍:

一是要加强政策引导和扶持，提供土地，金融，税收等优惠，让住房租赁企业落户，提高市场主体积极性同时，要不断完善住房租赁监管体系，积极推进租赁立法，促进租赁市场规范发展

第二，从市场角度来看，住房租赁企业要不断探索新的商业模式，在降本增效的同时，要不断提升对租户，业主或资产的服务能力，为租户提供优质，多元化的租赁产品和服务。

02

论企业的角色定位:保障民生与企业盈利并不对立。

回顾中国住房租赁市场的发展历程，从2001年初步培育至今的20多年间，它承担了补充和完善房地产市场体系，作为保障民生工具的去杠杆作用2016年租购并举的提出，使得我国以市场配置为主体，政府提供基础保障的住房租赁体系逐步完善发展

如今，中国租房人口超过2亿，每年有数百万毕业生涌入租房市场长租显然是刚需那么，长租企业在实现居者有其屋的民生保障中应该扮演什么角色呢

对于这个问题，黄辉给出的答案是:产品和服务的提供者她认为，住房租赁企业作为产品和服务的提供者，应充分发挥专业，高效的优势，洞察不同收入群体租客的租房需求和偏好，提供优质的一床，一房，一套房出租房，多元化的租房服务同时，他们可以组织各种社区活动，帮助租户更好地融入城市生活，不断改善他们在城市的租房体验

某种程度上，行业的民生属性和企业的逐利性之间似乎存在天然的矛盾，但在黄辉看来，两者并不对立住房租赁具有准公共物品的属性满足住房租赁的巨大需求，不仅需要政府的支持，引导和规范，更需要市场的专业性和高效性黄辉说，房屋租赁本身就是一个微利行业虽然现阶段行业内大部分住房租赁公司尚未实现盈利，但伴随着未来商业模式的不断升级，住房租赁行业的效率将会得到提升，住房租赁的准公共物品属性定位与企业的盈利属性必然会达到一种平衡状态

科控股副总裁，贝壳租房战略业务负责人宋春辉也坦言，在一定程度上，住宅租赁本身可以说是无利可图的生意，不太可能出现暴利企业或商业模式因此，贝壳租房在进入市场之前就有明确的低利润，可持续的发展定位

宋春辉说，贝壳分两部分看租房市场首先，中国有很大一部分人，尤其是年轻人是租房者，租房市场是一个民生行业在这个民生行业，贝壳需要贡献自己的企业力量第二，租赁不是暴利市场，而是能产生持续收入的微利市场坚持长期原则的企业，需要耐心和精耕细作，贝壳始终坚持做难做的事，做对的事

03

谈贝壳租房业务:创造三大价值

自去年年底壳牌确定一体两翼战略以来，壳牌调动了各部门的精英力量，专门从事租赁业务在科控股副总裁，贝壳租赁运营负责人看来，贝壳租赁要做的就是充分发挥自身的能力禀赋，为行业和社会创造价值

首先，在供给端，贝壳租房希望通过更多的模式创新和探索，在今年为市场提供10万套优质房源。

根据消息显示，目前贝壳租房在供给端的战略布局基本涵盖了当前租房市场的主流商业模式具体分为四大业务板块:一是继续保持传统的租赁经纪业务，二是为长租公寓提供运营服务，第三，贝壳推出自营贝壳无忧租托管服务，为分散的小业主和租客提供一站式，专业化的托管服务，第四，贝壳也将尝试共同投资建房，根据不同城市政策鼓励的方向和各个城市的供应特点，探索多种供应产品

其次，在用户端，可以为消费者提供更多的保障和增值今年3月，贝壳租房正式面向租房者和业主推出七大弱光服务保障，涵盖透明收费，租金保障，人身财产保障等，并通过更高标准的优质服务不断优化消费者的找房体验和租房质量

最后，在行业方面，张山表示希望通过壳牌多年积累的数据，能够给行业带来一些专业的研究，对市场发展方向给出更多的建议，促进行业的持续稳定健康发展。

那么，在长租的轨道上，贝壳租房此时的信心如何宋春辉表示，过去20年，租赁是贝壳的主要业务之一，贝壳和连锁店服务了近千万的租赁需求因此，贝壳对于租赁行业，优质服务，线上线下运营能力，客户保障，以及如何在行业内实现良性循环有着深刻的理解，这也为贝壳以全新的姿态进入租赁轨道提供了基础和保障

自进入市场以来，壳牌始终践行着锁定人才，培育城市竞争力的使命通过更好的盘活存量，创造新的供给，并根据自身优势，不断探索出适合各类人群和需求的租房产品

以集中式公寓为例，贝壳没有走传统集中式公寓重资产运营的老路今年年初，贝壳租房与万乐公寓共同投资的青年公寓项目，由旧厂房改造而成，摒弃了传统集中式公寓重资金投入，快回报的思维，将租金降至当地高校毕业生能够支付的水平，帮助年轻人实现职住一体化的居住需求

根据消息显示，截至3月31日，在去中心化的房源供应中，贝壳已进驻的7个城市租金大幅上涨在集中式公寓的探索中，贝壳租房投资运营的首个青年公寓项目——万乐公寓在上海徐汇区正式投入运营项目总数达到2979个，最高满租率达到97%，合建公寓作为苏州自主签约的第一个项目，实现了城市公寓项目0—1的突破

宋春辉表示，在住有所居的时代，贝壳租房致力于与时俱进，利用自身的资源禀赋，帮助行业降低成本，提高效率，真正探索出低利润可持续的可行路径，为供需两端贡献自己的力量。

上一次选择

ICCRA赵冉:租赁住房的政策仍需完善，企业需要在产品，服务和人才方面突破长租和探索者。

中海长租公寓:资产管理，效率提升，长租，探索者。

王新公寓:租赁市场正等待公募REITs重燃投资热情，长租和探索者

融信长租:自持房源与市场需求匹配度更好，长租探索者

万科园区长租新方向:长租探索者

合景泰府长租产品从居住空间到租售同权，长租，探索者的迭代

龙湖冠寓:让青年才俊实现安居，长租，探索者的梦想

惠张爱华:租房也可以有和买房一样的品质，长租和探索者。

碧桂园长租战略的坚持与新选择:长租探索者

罗毅:人们越来越愿意在租房，长租，探险者上花钱。

成家公寓总裁庄松成:长租企业要发挥专业能力，探索长租。

沃趣公寓杨季:品质租房时代的到来可能需要五年，长租探索者。

中房寓公寓:在严冬中成长起来的资本宠儿，长租，探索者。

甘薇:集中式公寓可以定义未来长租探索者。